纽约“pied-a-terre”第二居所税：谁交、交多少

纽约市对第二套住房征收的新税，可能会让许多富裕的高端公寓业主的财产税缴纳额翻倍以上。税收政策由州立法者通过，旨在缩小城市预算缺口。

这项被称为“pied-a-terre”税的政策，将对价值 100 万美元及以上的非主要住宅征收。预计可筹集 5 亿美元的收入。

根据 CNBC 获得的税务细节，该物业税将分两阶段实施。在前两年（税年 2026-2027 和 2027-2028）中，价值超过 100 万美元的公寓（condos）和合作公寓（co-ops），将适用该税。根据纽约市税务部门的估值，税率分层如下：100 万美元至 300 万美元为 4%/年；300 万美元至 500 万美元为 5.25%；500 万美元以上为 6.5%。

尽管税负看起来较高，但专家表示，城市陈旧的评估与估值体系往往显著低估了房产，从而降低了实际负担。受访人士指出，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

从 2028-2029 税年起逐步更新估值与税率

城市并不会立即全面改革，而是会依据预算文件逐步更新估值与税负。自 2028-2029 税年起，物业价值将改为基于可比成交来确定。由于估值可能显著上升，税率也将相应下调以进行补偿。

预算计划显示，估值调整之后，价值 500 万美元至 1500 万美元的物业适用税率 0.8%；1500 万美元至 2500 万美元的物业税率为 1.05%；2500 万美元以上的物业税率为 1.3%。

“这非常复杂，”纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示。

在肯·格里芬（Ken Griffin）成为该税的代表人物之后，引发了更广泛关注。纽约市市长 Zohran Mamdani 在格里芬位于其顶层公寓前发布视频，宣布该财富税。格里芬随后回应威胁称，如果未来有必要，他可能会撤回业务并减少在纽约创造的工作机会。

格里芬的税单测算：三倍以上与后续分阶段变化

按新税政策测算，格里芬（其税务居住地为佛罗里达州）在曼哈顿的物业税账单可能会超过三倍。CNBC 的计算显示，格里芬在 2019 年以 2.38 亿美元购买了位于 220 Central Park South 的 2.4 万平方英尺顶层公寓。但根据政府记录，该公寓在城市估值口径下仅为 1550 万美元。

根据市政记录，格里芬在 2026-2027 税年的物业税为 858,332 美元。在“pied-a-terre”税的前两年中，该金额预计将超过翻倍，达到 187 万美元左右(由 Pollack 测算)。从 2028-2029 税年起，税负将增加至接近 400 万美元。

此外，格里芬还据报道在 740 Park Ave 购买了两套公寓，总计 8300 万美元。上述两套房产自 2028 年起适用该税后，其税负预计为 110 万美元。综合其曼哈顿所有房产，其物业税总额将超过 500 万美元。

尽管城市方面认为富人“负担得起”，房地产经纪人和税务律师表示，实际“价格冲击”会较为明显。

“我所有的客户都已经感觉自己缴得太多了，”Pollack 说。“这些数字很重要。我不在乎你有多富。”